Transformez votre immobilier locatif en capital liquide, optimisez votre IFI, préparez votre retraite et organisez votre transmission.
La SCI doit financer l'intégralité du prix d'acquisition (prix + frais de notaire). La banque finance généralement 75 à 85 %. Le solde est apporté en compte courant d'associé (CCA) — un apport temporaire, remboursable sans fiscalité dès réception du produit de la vente. Si vous disposez des liquidités, vous avancez les fonds vous-même. Sinon, un prêt relais court terme couvre cet apport le temps de finaliser l'opération.
| Transaction | |
| Prix de cession | — |
| Frais de mutation (~7,5%) | — |
| Coût total acquisition SCI | — |
| Financement SCI | |
| Nouvel emprunt bancaire | — |
| Apport CCA (compte courant) | — |
| Mensualité crédit SCI | — |
| Fiscalité Plus-Value | |
| Plus-value brute | — |
| Abattement (détention) | — |
| Impôt PV estimé (IR+PS) | — |
| Bilan | |
| Cash net immédiat | — |
| Créance CCA récupérable | — |
| Gain patrimonial total | — |
| Cash-Flow Mensuel SCI | |
| Loyers bruts | — |
| Charges + crédit | — |
| Excédent mensuel (net amort.) | — |
| RP (abatt. 30%) | — |
| Immo hors RP | — |
| CRD déductible | — |
| Assiette nette IFI | — |
| RP (abatt. 30%) | — |
| Parts SCI IS (valeur − dette) | — |
| Autre immo hors RP | — |
| CRD déductible restant | — |
| Assiette nette IFI | — |
Parts SCI au prix immo − CRD SCI restant. Abattement 100 000 € / parent / enfant (renouvelable 15 ans).
L'usufruitier conserve les revenus. Décote selon âge (CGI art. 669). Au décès, pleine propriété sans droits supplémentaires.
| Horizon | Valeur SCI | Droits PP | Notaire PP | Droits NP | Notaire NP | Succession | Économie max |
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Le cash net libéré est investi dans un contrat AV luxembourgeois (fonds structurés, PE, obligations, UC diversifiées). Choisissez votre profil de gestion.
| Horizon | Capital valorisé | Gain brut | Fiscalité* |
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Empruntez sur votre contrat AV sans le liquider. Le capital emprunté est réinvesti et capitalise au même taux que le profil choisi.
| Horizon | Valeur AV totale | Coût Lombard cumulé | Enrichissement net | Taux d'endettement |
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